Recientemente el INE ha publicado la evolución del IPV (índice del precio de la vivienda), estimando que desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, acaecida en el último trimestre de 2007, se ha producido una rebaja del 10.16%, claramente por debajo del abaratamiento esperado cifrado entre el 20 y el 30 %.
Igualmente la Comisión Europea en su último informe de coyuntura, relativo al tercer trimestre de éste año, manifiesta que la evolución del IPV en nuestro país resulta claramente insuficiente para abrigar alguna esperanza que permita dar por concluida la inevitable y necesaria fase de ajuste que se está produciendo en éste sector.
En mi criterio, esa fase no se culminará hasta que el precio no se equipare con el nivel adquisitivo medio de la bolsa de demandantes y resulta obvio que la equidistancia entre éstas dos variables sigue estando muy lejos a tenor de las estimaciones de ventas para el presente año cifradas en 300.000 viviendas, lo que supone un 40% de las transacciones realizadas en la fase más expansiva en 2006.
Las estimaciones sobre la duración del ajuste y la consiguiente reanimación del sector, (dónde se han perdido 1,3 millones de empleos e iniciado 140.000.- viviendas en 2010, la sexta parte en comparación con 2006), dependerá de la evolución de otras variables que, en definitiva, conforman el precio e inciden en la capacidad adquisitiva de la demanda.
A éste efecto hemos de señalar que los stocks pendientes de venta siguen alcanzando niveles difícilmente digeribles, sobre todo por lo que respecta a la segunda vivienda, dónde se calcula que existen 500.000.- unidades esperando turno, y que, además, las entidades financieras se han visto obligadas a absorber en sus balances otro importante número de difícil y lenta realización con el agravante de que ya se están presentando situaciones que los anglosajones denominan “negative equity” que se produce cuando el precio de mercado es inferior al importe de la hipoteca que la grava (según estimaciones de S&P ésta circunstancia afecta ya al 8% de la viviendas hipotecadas).
No olvidemos, además, que en los activos de las promotoras e inmobiliarias, de todo tamaño, existen enormes bolsas de suelo adquirido a precios desmesurados en el momento más álgido de ésa fase, en su mayor parte financiados por las entidades financieras.
Teniendo en cuenta que el valor del suelo representa entre el 40 y el 60 % del precio final de la vivienda y que las entidades financieras han endurecido su disposición no sólo para la concesión de nuevas financiaciones, tanto al promotor como al comprador final, sino que se muestran renuentes para acceder a la refinanciación de aquéllos préstamos, es fácil deducir que los aspectos comentados retrasarán algunos años el ajuste del sector, ajuste que el Gobierno, hace unos días, con sus excesos de optimismo habituales, dió por concluido.
Ignacio Villar, tertuliano de Así son las Mañanas en Jaén
